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Le lien

Passer d’un bénéfice de 11,5 MUR à une perte de 54,6 MUR en un an traduit une détérioration rapide de la santé financière du groupe. Cela signifie :

Que les revenus générés ne couvrent plus les charges, en particulier les coûts financiers (63,1 MUR) qui sont très élevés.

Que le groupe fonctionne probablement sur des emprunts bancaires ou privés coûteux.

Bref : A FUIR

Bonjour

il semblerait que ce promoteur ait des difficultés avec son dernier programme : cap M….

pour avoir acheté une maison à Maurice j ai préféré acheté une revente et donc beaucoup moins de soucis et de stress, de plus le premier acquéreur a essuye les plâtres …..

surtout si vous n etes pas présent pour surveiller la construction…

je suis ravi de mon choix….

cordialement

Il y a actuellement un engouement artificiel pour l'immobilier à l'Ile Maurice, qui pourrait dans de proches années se traduire par l'éclatement d'une bulle. On commence à trouver pas mal d'habitations de bonne qualité en deuxième main, à des prix acceptables. C'est à mon avis plus rapide, plus sécurisant et plus parlant que d'acheter en l'état futur d'achèvement, même s'il y a une garantie bancaire.

Merci pour votre réponse RJH001 et  Fjacquem, c'est ce que je ressens en tant que femme, mais mon compagnon lui paraît davantage sensible au marketing qui est super beau, cela donne envie d'acheter c'est vrai, cela donne l'impression que le groupe maîtrise l'investissement immobilier...

J'ai une question concernant le cash flow, ok je traduis trésorerie, mais cela correspond à quoi au juste ?

Quand je regarde leur trésorerie qui passe de moins 818 millions de roupies en juin 2024 à moins 901 millions en décembre 2024 , cela fait plutôt peur, d'autant que le groupe Evaco fait essentiellement des ventes en VEFA, donc sans investissement de leur part en dehors du terrain que les acheteurs paient avec les 5% pour retenir leur achat.

Si un acheteur verse les 5%, et que le groupe fait faillite, y a-t-il comme une garantie de l'état mauricien vis à vis des étrangers comme nous ?

Qu'arrive t-il aux villas en cours de construction ?

Oui il semblerait que leur projet de Cap malheureux traîne, et pourtant ils veulent relancer leur projet du Clos du littoral toujours avec le principe du VEFA, qui si j'ai bien compris fonctionne en : je construis tu payes, je construis tu payes, je construis tu payes ... Et ainsi de suite.

Comment cela peut-il coincer à un moment avec des acheteurs qui payent au fur et à mesure ?

Le cash flow, ou trésorerie, c’est tout simplement l’argent disponible pour faire tourner l’entreprise au quotidien. Quand elle est négative (comme ici, de -818 millions à -901 millions de roupies en six mois), cela veut dire que le groupe dépense plus d’argent qu’il n’en encaisse. Autrement dit, il est obligé de compter sur des rentrées futures (comme les paiements des acheteurs VEFA) pour continuer à payer ses charges, ses fournisseurs, ses salaires, etc. Ce n’est pas sain, surtout pour un promoteur.

Ce qui me dérange profondément, c’est que leur modèle repose quasi exclusivement sur la VEFA : tu paies, ils construisent, tu paies, ils continuent. Mais si pour une raison quelconque les ventes ralentissent, que les clients deviennent méfiants ou que les coûts explosent, tout peut s’arrêter. Et comme ils n’ont pas de fonds propres solides pour absorber un choc, le risque de faillite devient réel.

Et là, la vraie question se pose : que se passe-t-il si Evaco fait faillite pendant la construction ? À ma connaissance, il n’existe aucune garantie étatique à Maurice pour les acheteurs étrangers en VEFA. Pas de garantie d’achèvement bancaire obligatoire comme en France. Donc oui, on peut perdre les sommes avancées, ou se retrouver avec une villa inachevée, coincé dans une procédure longue et incertaine.

@AudreyTou

Oui c’est l’approche que nous faisons également acheter un bien construit d’ailleurs c’est finalement la même réflexion que pour l’achat en France ‘…

espérons que nous trouverons tous notre bonheur 😇

L achat en vefa est certainement la meilleure option si vous souhaitez faire 1 plue value néanmoins elle comporte des risques rapprochés vous d autres agence immobilière et croiser les informations bcp de français et expat privilégie le nord nous nous avons choisi l ouest

Tu as raison sur le fond : l’achat en VEFA peut permettre de réaliser une plus-value, surtout si le marché est en hausse et que le bien est livré à temps, dans les règles de l’art. Mais cela dépend fortement du sérieux du promoteur et du contexte local. Et aujourd’hui, il faut être particulièrement vigilant à Maurice, notamment dans certaines zones très spéculatives.

Ce qu’on observe depuis 2-3 ans, c’est que le nombre de villas à la revente a explosé, notamment dans le Nord (Grand Baie, Pereybère, Cap Malheureux, etc.). Beaucoup de projets ont été vendus en VEFA entre 2017 et 2021, souvent à des prix déjà élevés, et livrés récemment… mais maintenant, on voit :

des dizaines de villas identiques en revente dans les mêmes résidences,

des propriétaires qui peinent à revendre au prix d’achat (voire en dessous),

et même certains logements qui restent en vente depuis 1, 2 voire 3 ans sans trouver preneur.

Pourquoi ? Parce que l’offre est saturée, et que les rendements locatifs ne suivent pas les promesses marketing. Beaucoup de ¹ó°ù²¹²Ôç²¹¾±²õ ou d’expats se rendent compte qu’ils ne loueront pas aussi bien qu’espéré, ou qu’ils ne feront pas la plus-value rêvée. Résultat : ils essaient de revendre… et il y a trop de vendeurs, pas assez d’acheteurs.

Je suis d accord avec ton analyse de plus pour avoir discuté avec certains agents immobilier bcp de propriétaire cherche à quitter chemin de 20 pieds pour se recentrer dans l ouest affaire à suivre

Merci pour vos réponses à tous, j'avais peur de me faire un film et de voir des problèmes là où il n'y en avait pas.

En relisant à mon conjoint votre réponse du premier mai RHJ001, je me pose une question : Décrivez-vous ce que l'on appelle un système de Ponzi qui ne fonctionne qu'avec de nouveaux arrivants et donc avec un risque d'éclatement dès qu'il n'y aura plus d'acheteurs ?

N'y a-t-il pas à Maurice une autorité financière ou immobilière qui régule le fonctionnement financier des promoteurs comme Evaco, qui paraît être une Holding avec de multiples branches ?

En vendant ses filiales, le groupe Evaco peut-il se renflouer ou même simplement survivre ?

Bonjour,

Le principe de la VEFA repose sur l'emission d'une GFA (Garantie de Fin D'achèvement). Cette GFA est soit :

1. Intrinseque
2. Extrinseque

Dans le premier cas, c'est le notaire qui certifie que le promoteur a la surface financiere suffisante pour proceder a la realistion du bien jusqu'a sa delivrance. Je deconseille ce type de GFA

Dans le deuxieme cas c'est un organisme financier (Assurance ou Banque) qui emet une GFA pour le compte du Promoteur. De ce fait, ce n'est pas sur le promoteur que repose la Garantie de fin D'achevement mais sur un etablissement solide en theorie...

Le principe d'une VEFA est que vous etes proprietaire des la signature de l'acte de vente de ce qui est deja construit et de ce qui est a venir. Le promoteur reste lui le maitre d'ouvrage. Donc de ce fait, en cas de necessite, vous ne serez pas remboursé des sommes versées. Vous devrez proceder a la vente de votre bien en l'etat ou il est (et donc recupere le prix de la vente pour vous, comme une vente classique)  ou alors faire actionner la GFA aupres de la Banque ou Assurance si elle a ete emise par eux. Mais il convient de bien regarder ce qui est inclus dans la GFA par rapport a la vente. Bien souvent il y a un tas de clause qui exclut beaucoup d'item, vous serez donc avec un bien livré certes, fonctionnel probablement, mais pas dans le descriptif final decrit.

Donc, ne pas se decider sur un coup de coeur mais bien lire et faire analiser les differentes clauses des contrats, modele de GFA.

Pour ce qui est du second marché c'est une donnée plus sensible qui releve de plusieurs critères. En tout etat de cause un programme non fini, va devaloriser votre bien a vous, meme si votre maison est deja finie.

La reponse de RJH001 sur la revente est exacte en terme de tendance actuelle... Offre qui explose et demande stagnante voire en baisse (dependant des secteurs).

Bon courage, mais ne decidez pas sur un coup de coeur, soyez reflechi dans votre choix et vos critères.

Pour répondre clairement : non, ce n’est pas un système de Ponzi au sens strict, mais certains montages de VEFA mal encadrés peuvent y ressembler dans leur dynamique. Si un promoteur utilise les fonds des nouveaux acheteurs pour finir les villas des précédents, et que tout repose sur un flux constant de nouveaux entrants… alors oui, le risque est réel dès que les ventes ralentissent. Ce n’est pas illégal en soi, mais c’est extrêmement fragile.

Concernant la régulation à Maurice : malheureusement, il n’existe pas d’autorité immobilière indépendante aussi solide que ce qu’on connaît en Europe. Le BOM (Bank of Mauritius) supervise les banques, la FSC (Financial Services Commission) les services financiers, mais les promoteurs immobiliers ne sont pas soumis à un contrôle centralisé ni à un agrément spécifique. Les notaires jouent un rôle, mais très limité.

Quant à Evaco, tu as raison : c’est un groupe tentaculaire, avec plein de filiales (immobilier, construction, tourisme, design, etc.). Le problème, c’est que ces sociétés peuvent être indépendantes juridiquement, donc vendre une filiale ne veut pas forcément dire sauver tout le groupe. Et inversement, si une branche est en difficulté, ça peut contaminer les autres si elles sont trop imbriquées.

En gros, ce n’est pas (encore) un château de cartes, mais c’est un édifice très complexe, fragile, et peu transparent. D’où l’importance de rester très prudent, surtout si on est sur des projets pas encore construits.

Merci pour vos réponses très explicites, cela me conforte dans mes idées même si mon compagnon est lui plutôt du style à foncer sur trois images en couleur que l'on lui agite devant le nez... Il ne serait pas contant de me lire mais pourtant il sait bien qu'il est impulsif et que pour lui  une promesse bien emballée vaut parole, exactement ce dont Will parle concernant le coup de coeur...

Le neuf comme vous me l'expliquez n'est pas la seule solution, et je vous trouve sages dans votre réflexion.

On va en discuter sérieusement durant ce pont de 4 jours qui célèbre le 8 mai, alors que tant d'autres guerres sont actuellement en cours ou débutent ...

Cette entraide est vraiment formidable lorsque l'on habite si loin, et je vous remercie encore une fois tous pour vos précieux conseils éclairés.

Tu as entièrement raison de vouloir prendre le temps de bien faire les choses, et puisque vous êtes à ce moment de réflexion, je vous conseillerais vivement de passer au moins un mois à Maurice avant de vous engager.

Pourquoi ? Parce qu’en un mois sur place, vous allez :

voir de vos propres yeux la réalité du marché, bien différente du marketing papier glacé ;

visiter des biens en revente, souvent bien situés, déjà construits, avec moins de risques et parfois de belles opportunités à la clé ;

rencontrer des agences différentes, comparer les discours, et sentir qui est sérieux… ou pas ;

et surtout sentir les endroits qui vous correspondent vraiment (le nord n’est pas l’ouest, et la carte postale ne dit pas tout).

si vous le pouvez, planifiez un séjour exploratoire. Ce sera peut-être le meilleur investissement que vous ferez dans ce projet !

@AudreyTou

Acheter une maison dans un pays étranger, sans visiter avant, me semble toujours une mauvaise idée. Encore moins un achat sur plan. Franchement je ne connais pas ce promoteur en particulier, mais je connais pas mal de magnifiques villas à quelques millions et la construction n'est pas toujours ouf.

Bonjour à tous, merci une nouvelle fois pour votre aide au travers de vos réponses censées, mais dans un couple on est deux, et en tant que femme je n'ai pas l'impulsivité de mon compagnon...

Le " j'ai réservé une villa à Maurice" de début décembre s'est transformé en " non ne t'inquiètes pas je n'ai rien signé" pour me rassurer avant de passer les fêtes en famille, mais à force de lui expliquer mes craintes durant ce long weekend et de lui remonter vos conseils à tous, il m'a avoué qu'il avait bien signé en fin d'année pour retenir une villa Evaco...

J'ai pensé faire une crise cardiaque durant ce pont du 8 mai, mais je suis toujours là, j'ai pensé le tuer mais il souhaitait me faire une surprise depuis le temps que je lui répète que nous devons nous expatrier, bref, Monsieur s'est engagé à acheter une maison Evaco et pour cela a déjà versé un acompte l'année dernière ...

Et comme je ne regarde pas notre compte...

Dormir est devenu très difficile, des angoisses me dévorent le ventre, j'ai des difficultés à réfléchir et mon ami n'est pas mieux que moi... Il commence à réaliser.

Nous avons cherché de nouvelles informations financières concernant ce groupe, et avons trouvé qu'il venait de faire un emprunt sous forme d'obligations convertibles auprès de la bourse mauricienne.

Le montant qu'ils ont la possibilité d'emprunter sous forme d'obligations n'est pas de dix ou même cent millions de roupies, mais dépasse le milliard de roupies...

Ces chiffres nous affolent.

Pour l'instant ils ne viennent que d'en lever une partie, 25 millions de roupies et 653.000 dollars américains.

Est-ce plutôt bon signe ?

Cela veut-il dire qu'ils n'ont finalement pas besoin de tout cet argent et que leur santé financière avec un cash flow négatif de plus de 900 millions de roupies n'est quand même pas si mauvaise ?

Une chose nous intrigue quand même, il est précisé "issue date 18 novembre 2024", alors que le document est daté du 23 avril 2025...

Pourquoi avoir daté rétroactivement ?

Je vous laisse lire sur le lien sur le site du "Stock Exchange de Maurice" ainsi que le lien publié par Evaco sur ce même site pour ceux qui pourraient nous expliquer.

Avant de voir si il est possible d'annuler l'achat avec le risque de perdre l'argent versé, cette possibilité d'obtenir un peu plus de un milliard de roupies met-il le groupe Evaco à l'abri d'une faillite ?

Je ne vous dis pas notre stress à tous les deux...

Merci à vous

Lever de l’argent via des obligations convertibles est une manière pour une entreprise de trouver du financement. Ce n’est pas en soi une preuve de bonne santé. Au contraire, s’ils doivent lever plus d’un milliard de roupies, c’est sûrement parce qu’ils ont besoin de liquidités importantes pour finir leurs projets ou payer leurs dettes.

Le fait qu’ils n’en aient levé qu’une partie (25M MUR et 653k USD) peut être vu de deux manières :

soit c’est prévu comme ça, par étapes,

soit ils n’arrivent pas à en obtenir plus pour le moment.

Evaco n’est pas officiellement en faillite, mais entre les pertes récentes, la chute des revenus et les emprunts massifs, on peut clairement dire que le groupe traverse une période financièrement tendue. Il vaut mieux garder un œil attentif sur la suite des événements et, si vous êtes engagé avec eux, consulter un pro (juridique ou financier) pour bien comprendre les risques.

Vous n’êtes pas allés à Maurice avant de vous engager ? Il a signé juste sur plan ou sur photos ?

Parce que même en VEFA, voir le terrain, les alentours, la route d’accès, ça me paraît le minimum…

Ah oui quelle surprise...

Ecoutez à ce stade je pense qu'il faut consulter un expert.

Vous avez pas mal de cabinets experts à l'île Maurice qui font de l'aide à l'installation qui sont généralement entourés de juristes. Je pense notamment à Magellan qui proposent généralement un premier entretien gratuit de 15min pour discuter de vos projets.

Et s'ils ne peuvent pas vous aider, il pourront au moins vos conseiller quelqu'un, ils ont un super réseau.

@AudreyTou

Nonobstant le gros problème financier d’EVACO , l’achat en VEFA est au nom de QUI ? Est ce lui seul qui a acheté ? Votre époux peut il acheter seul ?

Il y a un énorme problème à Maurice , le manque de devises .

Il est quasiment impossible à aujourd’hui de transformer ses roupies en euros pour des montants supérieurs à 20000€ .

La bulle immobilière est en train d’exploser , il est très difficile de revendre .

La qualité des travaux n’étant pas tout à fait la même qu’en France , bon nombre d’acheteurs de notre entourage ont du remettre la main à la poche une fois la livraison faite .

Essayez de vous sortir de ce mauvais pas. Bon courage.

a ce stade, j imagine qu il a signe qu une promesse d engagement avec une penalite en cas de retrait, non?

il faut voir ce qu il a signe et les engagements financiers en cas de retrait car la, aucun acte notarie n a ete signe j imagine, on doit etre au niveau de la promesse de vente

si la promesse de vente est conditionnee par un pret bancaire, ce serait parfait, demandez a la banque de refuser le pret..

si l acte est au nom des deux et que vous n avez pas signé..

il faut voir l acte

et je vous invite a vous rapprocher d un cabinet d avocats sur Maurice qui sera a meme de vous conseiller, plus que les conseillers financiers ou agents immobiliers.

je peux vous en conseiller en message prive, si vous le souhaitez

Je rentre d une semaine a visiter du Nord à L ouest et au Sud. Les prix sont délirants (1/2 M un 2 pièces…) la qualité au petit bonheur la chance…

mais le pire n est pas la

la revente se fera en RS pas en Euros

bon courage pour ramener des devises

nous devrions louer une très belle villa sur Pereybere pour 2k€/mois alors qu elle en « vaut » 1.5M€

c n importe quoi