驴Est谩s pensando en comprar una propiedad en Espa帽a, pero vives en el extranjero? 驴Tienes dudas sobre como hacerlo?聽No te preocupes, pese a que el proceso tiene sus particularidades, en este art铆culo te explico聽paso a paso todo lo que necesitas saber; desde la documentaci贸n necesaria聽hasta c贸mo impactar谩 tus impuestos聽la compra.聽
驴Qu茅 pasos debe seguir un espa帽ol residente en el extranjero que quiere comprar una vivienda en Espa帽a? 驴Es posible gestionarlo a distancia?
La respuesta breve: s铆, se puede. Y cada vez m谩s espa帽oles que viven fuera se animan a dar este paso. Desde nuestro despacho, lo vemos cada semana: profesionales desplazados por trabajo, jubilados que quieren volver o simplemente quienes desean invertir en su pa铆s.
El proceso no es muy diferente al de cualquier residente, pero requiere planificaci贸n. Lo esencial es tener claro el destino de la inversi贸n (vivienda habitual, segunda residencia o alquiler), informarse bien de los costes y tr谩mites asociados y, sobre todo, rodearse de un buen equipo legal y t茅cnico que pueda representarte en Espa帽a.
驴Gestionarlo a distancia? Totalmente. A d铆a de hoy, podemos coordinar todo sin que el comprador tenga que pisar territorio espa帽ol: desde la firma notarial mediante poder, hasta la apertura de cuenta y la liquidaci贸n de impuestos. Eso s铆: hay que hacerlo bien.
驴Existen limitaciones o requisitos espec铆ficos para los espa帽oles no residentes a la hora de adquirir un inmueble en su pa铆s de origen?
Desde un punto de vista estrictamente jur铆dico, no existen restricciones legales para que un ciudadano espa帽ol adquiera un inmueble en Espa帽a por el hecho de residir en el extranjero. La nacionalidad sigue siendo el criterio determinante, y el derecho a adquirir, poseer o transmitir bienes inmuebles en territorio nacional est谩 plenamente garantizado por la Constituci贸n y el C贸digo Civil.
Ahora bien, esto no significa que el proceso est茅 exento de particularidades. Ser no residente afecta principalmente a tres niveles: identificaci贸n administrativa, tributaci贸n y acceso a determinados beneficios auton贸micos.
En primer lugar, aunque el comprador sea espa帽ol, necesitar谩 obtener un NIF (identificaci贸n fiscal) si no est谩 empadronado en Espa帽a. Este n煤mero es imprescindible para constar en escrituras notariales, liquidar impuestos y realizar cualquier tr谩mite bancario. Este detalle suele sorprender a muchos expatriados, pero es una exigencia operativa habitual que conviene anticipar.
En segundo lugar, el r茅gimen fiscal aplicable ser谩 el de no residente, lo que implica, por ejemplo, que no podr谩 aplicar reducciones o bonificaciones reservadas a la adquisici贸n de vivienda habitual, y que tributar谩 por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) si no alquila la vivienda.
Adem谩s, las entidades bancarias pueden aplicar condiciones m谩s exigentes a los no residentes a la hora de conceder financiaci贸n: mayor porcentaje de entrada, tipos de inter茅s algo m谩s altos o exigencia de documentaci贸n adicional del pa铆s de residencia fiscal.
Por 煤ltimo, cada comunidad aut贸noma establece sus propias bonificaciones o tipos reducidos en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Muchas de estas ventajas est谩n condicionadas a la residencia habitual del comprador, por lo que los no residentes suelen quedar fuera de ellas, salvo que acrediten un traslado efectivo en los meses siguientes a la compra.
En resumen, la nacionalidad te abre la puerta, pero el lugar donde resides determina qu茅 normativa fiscal y pr谩ctica bancaria se te aplica. Por eso es fundamental contar con un asesoramiento especializado desde el primer momento, que no solo se limite a preparar la escritura, sino que anticipe las implicaciones fiscales, pr谩cticas y estrat茅gicas de la operaci贸n.
驴Qu茅 documentaci贸n debe presentar un espa帽ol residente en el extranjero para formalizar la compra de una vivienda en Espa帽a?
Aunque pueda parecer que por ser espa帽ol todo ser谩 autom谩tico, la pr谩ctica demuestra que vivir fuera de Espa帽a introduce ciertas complejidades administrativas. Los requisitos documentales no son excesivos, pero deben estar bien preparados y adaptados a la operativa a distancia.
Los documentos fundamentales son:
DNI o pasaporte espa帽ol vigente. Es la prueba de identidad como ciudadano espa帽ol, aunque residas fuera.
NIF espa帽ol. Si resides en el extranjero y no tienes domicilio fiscal en Espa帽a, deber谩s obtener un N煤mero de Identificaci贸n Fiscal como no residente. Es indispensable para firmar la escritura, presentar impuestos y operar con entidades bancarias.
Justificante de residencia fiscal en el extranjero, como un certificado emitido por la administraci贸n tributaria de tu pa铆s de residencia, contrato de trabajo o declaraci贸n fiscal. Este documento permite aplicar correctamente el r茅gimen fiscal y evitar doble tributaci贸n.
Cuenta bancaria en Espa帽a. Imprescindible para realizar los pagos relacionados con la compraventa y para interactuar con la Administraci贸n Tributaria.
Poder notarial, si no vas a estar presente. Puede otorgarse ante notario en tu pa铆s de residencia y apostillarse. Debe incluir facultades amplias para firmar, pagar, contratar y declarar impuestos.
Y muy especialmente recomendamos obtener el certificado digital espa帽ol. Este peque帽o detalle marca una gran diferencia: permite gestionar a distancia todos los tr谩mites con la Agencia Tributaria, revisar expedientes, presentar modelos fiscales (como el 210) y recibir notificaciones electr贸nicas oficiales. Es una herramienta fundamental para cualquier espa帽ol que no reside en el pa铆s, pero mantiene v铆nculos jur铆dicos, patrimoniales o fiscales en 茅l.
驴Es obligatorio tener un NIF y una cuenta bancaria en Espa帽a para llevar a cabo la operaci贸n?
S铆. Y no es negociable.
Tal como hemos visto en el apartado anterior, incluso siendo espa帽ol, si resides fuera de Espa帽a necesitas tramitar tu NIF como no residente. Es un requisito imprescindible para que la notar铆a pueda autorizar la escritura de compraventa y para que Hacienda pueda vincular tu operaci贸n al sistema tributario espa帽ol.
A menudo, muchos clientes nos dicen: 鈥淧ero si ya tengo DNI, 驴por qu茅 me piden otro n煤mero?鈥�
Y es una duda l贸gica. El DNI acredita tu identidad, pero el NIF de no residente te identifica fiscalmente como contribuyente en Espa帽a sin domicilio en territorio nacional. Esta distinci贸n es clave a efectos de impuestos y de relaciones bancarias.
Tambi茅n es obligatorio tener una cuenta bancaria en Espa帽a.
Esto no solo es 煤til: es absolutamente necesario. La cuenta ser谩 el canal para realizar todos los pagos (precio de compraventa, ITP o IVA, gastos notariales, IBI, suministros) y para recibir devoluciones de Hacienda o incluso dividendos si la propiedad genera ingresos.
Algunas entidades permiten abrir la cuenta a distancia, pero la mayor铆a exige comparecencia presencial o apoderamiento notarial espec铆fico. Nosotros, desde el despacho, gestionamos habitualmente la apertura de cuentas para clientes no residentes a trav茅s de poderes bien redactados y bancos colaboradores que entienden la operativa internacional.
Y si hay un consejo que damos en voz alta es este: Tramita tu certificado digital en cuanto obtengas el NIF.
Es una herramienta sencilla pero poderos铆sima para gestionar impuestos, firmar, acceder a notificaciones electr贸nicas y no depender de nadie (ni del correo postal ni de terceros). Tenerlo cambia la experiencia del cliente por completo.
En resumen: sin NIF y sin cuenta bancaria, no hay compraventa posible en Espa帽a. Y hacerlo con previsi贸n ahorra tiempo, frustraciones y errores que pueden retrasar o incluso bloquear la operaci贸n.
驴Cu谩les son los principales impuestos que debe pagar un espa帽ol no residente al comprar una vivienda en Espa帽a? 驴Hay diferencias respecto a un residente fiscal en el pa铆s?
S铆, las hay. Y conviene conocerlas antes de cerrar la operaci贸n para evitar sorpresas desagradables. La fiscalidad del comprador no residente es distinta a la de un residente, tanto en la compra como en la tenencia posterior del inmueble.
En el momento de la compra, los impuestos principales son (tanto para residente como para no residente):
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): si la vivienda es de segunda mano. El tipo impositivo var铆a seg煤n la comunidad aut贸noma, y puede oscilar entre el 6鈥�% y el 10鈥�%. Algunos residentes pueden acceder a tipos reducidos, pero en general, los no residentes no pueden acogerse a bonificaciones ligadas a la adquisici贸n de vivienda habitual.
IVA (10鈥�%) + AJD (Actos Jur铆dicos Documentados): si la vivienda es nueva (primera transmisi贸n del promotor). El IVA no var铆a, pero el tipo del AJD tambi茅n depende de cada comunidad y suele situarse entre el 0,5鈥�% y el 1,5鈥�%.
Plusval铆a municipal: este impuesto lo paga el vendedor, pero es importante revisar si est谩 correctamente liquidado o si existe pacto en contrario en el contrato.
En nuestro despacho revisamos de forma preventiva el impacto fiscal completo de la operaci贸n, teniendo en cuenta no solo el momento de la compra, sino las consecuencias tributarias posteriores seg煤n el uso del inmueble (uso propio, alquiler, segunda residencia, etc.).
驴Hay diferencias respecto a un residente fiscal?
S铆. Un residente fiscal en Espa帽a puede acogerse a reducciones y tipos impositivos especiales si la vivienda va a constituir su residencia habitual, o si cumple ciertos requisitos personales (edad, discapacidad, familia numerosa鈥�).
El comprador no residente, en cambio, se considera sujeto pasivo sin bonificaciones personales, salvo que traslade su residencia fiscal a Espa帽a en el plazo exigido por cada normativa auton贸mica.
Por eso, la fiscalidad no se improvisa. Planificar bien la operaci贸n 鈥攄esde el NIF hasta los impuestos鈥� es esencial para no pagar de m谩s ni perder derechos por puro desconocimiento.
驴C贸mo afecta la residencia fiscal a la tributaci贸n de una vivienda adquirida en Espa帽a? 驴Qu茅 debe tener en cuenta un espa帽ol que tributa en el extranjero?
Esta es una de las claves de todo el proceso, y una de las preguntas que m谩s nos hacen en el despacho. La residencia fiscal no depende de tu nacionalidad, ni siquiera de tu empadronamiento, sino de d贸nde tributas habitualmente tus rentas. Y en el caso de los espa帽oles que viven y trabajan fuera, la respuesta suele ser clara: son contribuyentes no residentes.
驴Qu茅 implica esto? Que el tratamiento fiscal de la vivienda en Espa帽a ser谩 diferente al de un residente. En lugar de tributar por el IRPF, lo har谩s por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que tiene reglas, plazos y tipos propios.
A efectos pr谩cticos, debes tener en cuenta:
Si usas la vivienda solo para ti (uso propio, no alquiler), Hacienda te imputar谩 una renta te贸rica anual equivalente al 1,1鈥�% o 2鈥�% del valor catastral, seg煤n el municipio. Esto es lo que se llama 鈥渞enta imputada鈥�. No es un impuesto elevado, pero es obligatorio declararlo.
Si alquilas la vivienda, tributar谩s por los ingresos reales obtenidos en Espa帽a, pero no podr谩s aplicar todas las deducciones que s铆 est谩n disponibles para los residentes (salvo que residas en la UE o el EEE, y cumplas ciertos requisitos). En este caso, deber谩s presentar el modelo 210 trimestralmente.
En ambos supuestos, tambi茅n ser谩s responsable de los impuestos municipales: IBI, tasas de basuras, etc., aunque vivas fuera.
Y muy importante: si no haces las declaraciones correspondientes, la Agencia Tributaria puede imponer sanciones, recargos e intereses, incluso aunque la vivienda no genere ingresos. La residencia fiscal lo determina todo: c贸mo tributas, qu茅 modelos presentas y qu茅 derechos tienes.
Nuestro consejo es claro: si tributas fuera de Espa帽a pero tienes bienes aqu铆, debes tener un control claro de tus obligaciones fiscales. Con un buen NIF, certificado digital y el acompa帽amiento adecuado, es perfectamente gestionable. Pero dejarlo al azar o en manos no expertas suele acabar en sustos o p茅rdidas.
驴Qu茅 obligaciones fiscales puede generar la propiedad de una vivienda en Espa帽a si el comprador reside fuera del pa铆s (por ejemplo, IRNR o impuestos municipales)?
Tener una vivienda en Espa帽a siendo no residente implica m谩s que haber pagado impuestos al comprarla. A partir del momento en que se adquiere, empiezan una serie de obligaciones fiscales peri贸dicas que es imprescindible cumplir, aunque el inmueble est茅 vac铆o o solo se utilice en vacaciones.
Las obligaciones m谩s comunes son:
1. Renta imputada (uso propio, sin alquiler)
Se considera que el inmueble genera una renta ficticia (imputada), aunque no se alquile.
D贸nde se regula: art铆culo 85 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y art铆culo 24 de la Ley del IRNR (Ley 5/2004).
C贸mo se calcula: Se aplica el 1,1鈥�% del valor catastral (2鈥�% si no ha sido revisado en los 煤ltimos 10 a帽os).
A ese importe se le aplica el tipo fijo del IRNR, que para residentes fuera de la UE/EEE es del 24鈥�%, y para residentes dentro de la UE/EEE es del 19鈥�%.
C贸mo se declara: mediante el modelo 210, con car谩cter anual (hasta el 31 de diciembre del a帽o siguiente).
2. Ingresos por alquiler (si se alquila la vivienda)
D贸nde se regula: art铆culos 23 y 24 de la Ley del IRNR.
C贸mo se calcula: sobre los ingresos 铆ntegros, con posibilidad de deducir gastos solo si el propietario reside en la UE/EEE y lo acredita.
Tipo impositivo: 24鈥�% para no residentes fuera de la UE/EEE (sin posibilidad de deducciones). 19鈥�% para no residentes de la UE/EEE con deducciones admisibles.
C贸mo se declara: modelo 210, con periodicidad trimestral, dentro de los primeros 20 d铆as del mes siguiente a cada trimestre natural.
3. Impuestos municipales
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo local obligatorio.
Tasas de residuos, alcantarillado u otros servicios municipales: var铆an seg煤n el ayuntamiento.
Se pagan anualmente y su gesti贸n depende del ayuntamiento correspondiente. Conviene domiciliar el pago o designar un representante en Espa帽a que reciba notificaciones.
4. Impuesto sobre el Patrimonio (solo en algunos casos)
Si el valor neto de los bienes inmuebles en Espa帽a supera ciertos l铆mites (por ejemplo, 700.000鈥偓 en muchas comunidades), puede generarse obligaci贸n de presentar el modelo 714.
No todos los no residentes est谩n obligados, pero conviene analizarlo caso por caso, sobre todo si hay m谩s propiedades o activos financieros en Espa帽a.
En resumen: tener una vivienda en Espa帽a siendo no residente no es fiscalmente neutro. Hay obligaciones anuales y trimestrales que deben cumplirse, y no vale con 鈥渘o hacer nada porque no la alquilo鈥�. Desde nuestro despacho, recomendamos calendarizar todas las obligaciones desde el primer a帽o, y si es posible, gestionar todo digitalmente con certificado electr贸nico para no depender de terceros ni de plazos f铆sicos.
驴Qu茅 precauciones legales o administrativas recomienda tener en cuenta antes de firmar la compraventa si el comprador no puede estar presente f铆sicamente en Espa帽a?
Comprar a distancia es posible, pero no improvisable. En Pomerol Legal Partners gestionamos este tipo de operaciones de forma habitual, y si hay algo que hemos aprendido es que la clave del 茅xito est谩 en la anticipaci贸n jur铆dica y t茅cnica.
Cuando el comprador no est谩 en Espa帽a, debe extremar las precauciones en tres planos: la representaci贸n, la documentaci贸n del inmueble y la coordinaci贸n de agentes implicados (notar铆a, banco, registro, t茅cnico, etc.).
1. Poder notarial: el pilar de la operaci贸n
El primer paso es contar con un poder notarial espec铆fico y completo. Este documento permite a un representante actuar en tu nombre en Espa帽a y debe ser otorgado ante notario en tu pa铆s de residencia. Despu茅s, debe apostillarse conforme al Convenio de La Haya para que tenga validez en territorio espa帽ol.
El poder debe incluir facultades expresas para:
Firmar el contrato de arras y la escritura de compraventa
Representarte ante Hacienda y presentar impuestos
Abrir y operar cuentas bancarias
Contratar suministros y servicios postventa (electricidad, agua, seguros, etc.)
Un poder mal redactado puede paralizar la firma o obligar a emitir una nueva escritura, con el consiguiente gasto y retraso. En nuestro despacho, redactamos el poder a medida, en espa帽ol e ingl茅s si es necesario, y coordinamos con el notario local del pa铆s del cliente.
2. Due diligence jur铆dica y t茅cnica
La distancia no debe ser excusa para comprar a ciegas. Antes de firmar, debe haberse realizado una revisi贸n completa del inmueble:
Nota simple registral
Certificado de cargas y situaci贸n urban铆stica
Verificaci贸n de licencias y uso
Estado de los pagos de comunidad y suministros
Inspecci贸n t茅cnica del edificio (si aplica)
Si es una vivienda de segunda mano o un activo heredado, tambi茅n es recomendable encargar una inspecci贸n presencial independiente y, si es necesario, una tasaci贸n profesional o informe de arquitecto.
3. Coordinaci贸n notarial y fiscal
Cuando el comprador no est谩 presente, el despacho debe actuar como interlocutor 煤nico ante la notar铆a, gestor铆a, ayuntamiento, Hacienda, comunidad de propietarios y, en su caso, el banco.
驴Es recomendable otorgar un poder notarial a un representante en Espa帽a para este tipo de tr谩mites? 驴Qu茅 aspectos deben cuidarse al redactarlo?
S铆, sin duda. Y no solo es recomendable: en muchos casos es la 煤nica v铆a viable para cerrar la operaci贸n a tiempo y con seguridad jur铆dica.
El poder notarial permite que una persona de tu confianza 鈥攕ea un abogado, familiar o gestor鈥� te represente en todas las actuaciones necesarias para adquirir una vivienda en Espa帽a. Esto cobra especial importancia cuando el comprador no reside en el pa铆s o no puede desplazarse en los plazos exigidos por la compraventa.
Ahora bien, no sirve cualquier poder. Debe estar bien redactado, actualizado y con alcance suficiente para que la operaci贸n no quede bloqueada en el 煤ltimo minuto.
驴D贸nde se otorga?
Si resides fuera de Espa帽a, el poder puede otorgarse ante un notario local en tu pa铆s de residencia. Despu茅s, debe ser apostillado conforme al Convenio de La Haya, y traducido si no est谩 en espa帽ol. En algunos consulados de Espa帽a tambi茅n puede hacerse, aunque los plazos suelen ser largos y los turnos limitados.
驴Qu茅 facultades debe incluir?
Un poder notarial para comprar una vivienda en Espa帽a desde el extranjero debe incluir, como m铆nimo:
Representaci贸n ante notario para firmar contratos y escrituras (compraventa, hipoteca, cancelaciones, etc.)
Facultades para pagar, recibir y transferir fondos
Gesti贸n ante la Agencia Tributaria: obtenci贸n de NIF, presentaci贸n y pago de impuestos (modelo 600, 210, AJD, etc.)
Contrataci贸n de suministros (agua, luz, gas, seguros)
Representaci贸n ante ayuntamientos, comunidades de propietarios, registros y bancos
驴Y si luego quiero revocarlo?
La revocaci贸n de un poder notarial tambi茅n es posible, pero requiere escritura expresa y, si ha sido utilizado, notificaci贸n formal al apoderado. Por eso, siempre recomendamos otorgar un poder espec铆fico, limitado a la operaci贸n concreta, y no un poder general.
驴Existen ayudas, bonificaciones o restricciones auton贸micas que puedan afectar a los espa帽oles no residentes a la hora de comprar vivienda en determinadas regiones de Espa帽a?
S铆. Y conviene analizarlo con detalle, porque el mapa normativo auton贸mico en Espa帽a es todo menos uniforme. Aunque la nacionalidad espa帽ola abre muchas puertas, la residencia fiscal y administrativa es la que determina si puedes acceder (o no) a ciertos beneficios al comprar una vivienda.
Bonificaciones en ITP y otros tributos
Muchas comunidades aut贸nomas 鈥擟atalu帽a, Madrid, Andaluc铆a, Comunidad Valenciana, entre otras鈥� ofrecen tipos reducidos en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se cumplen ciertos requisitos personales o sociales:
Ser menor de 35 a帽os
Adquirir vivienda habitual
Familia numerosa o monoparental
Discapacidad reconocida
Ingreso inferior a cierto umbral
驴El problema? Que en la mayor铆a de los casos, estas bonificaciones est谩n condicionadas a que el comprador tenga su residencia fiscal en esa comunidad aut贸noma y a que la vivienda adquirida se convierta en su residencia habitual en un plazo determinado (normalmente 12 meses).
Por tanto, los espa帽oles no residentes suelen quedar excluidos, salvo que prevean un regreso inmediato al pa铆s y puedan acreditarlo.
Restricciones urban铆sticas y derechos de tanteo
En algunas regiones consideradas 鈥渮onas tensionadas鈥� (como partes de Catalu帽a o Baleares), puede haber restricciones adicionales a la compraventa, como el derecho de tanteo por parte de la administraci贸n o la obligaci贸n de notificar ciertas transmisiones. No afecta directamente a los nacionales no residentes, pero s铆 puede ralentizar o condicionar la operaci贸n si el inmueble est谩 afectado por normativa local espec铆fica.
El Derecho auton贸mico importa. Aunque seas espa帽ol, si resides fuera de Espa帽a probablemente no podr谩s beneficiarte de las bonificaciones fiscales reservadas a residentes, ni esquivar ciertas restricciones.
Pero con una buena planificaci贸n legal 鈥攜 con un equipo que conozca bien el terreno normativo de cada comunidad鈥� puedes optimizar tu operaci贸n y evitar errores de c谩lculo o expectativas frustradas.
