Acheter une maison 脿 l'茅tranger聽? Beaucoup en r锚vent. Le r锚ve peut devenir r茅alit茅, 脿 condition de bien se pr茅parer. Tout comme on le ferait pour acheter dans son pays, il est essentiel de conna卯tre les normes du pays d'accueil avant de se lancer dans un achat immobilier. Documents administratifs, r猫gles juridiques, contrats鈥� quels sont les pi猫ges 脿 茅viter聽? 脌 quoi faut-il faire attention ?
Sollicitez des experts pour l'茅tablissement du contrat de vente
En mati猫re de vente immobili猫re, chaque pays 脿 ses r猫gles et modes de fonctionnement. Soyez au fait des proc茅dures et ne faites pas l'impasse sur l'une d'entre elles sous pr茅texte d'茅conomiser. Vous risquez, au contraire, de payer votre erreur au prix fort.
En Espagne, l'avocat 茅tablit l'acte de vente. Le notaire ne s'occupe que de la signature du contrat et de l'enregistrement de la vente. Certains expats esp猫rent 茅conomiser de l'argent sur les frais d'avocat. C'est une erreur. L'avocat est justement celui qui m猫nera pour vous une enqu锚te approfondie concernant votre futur logement. Il analysera les documents relatifs 脿 la vente et vous 茅clairera sur les 茅ventuels probl猫mes juridiques.
Aux 脡tats-Unis, l'avocat prend en charge la r茅daction des documents administratifs et la gestion de la vente. En France, vous passerez par un notaire. En Su猫de, vous ferez appel 脿 un agent immobilier. Pour acheter aux 脡mirats arabes unis (EAU), on conseille de passer par un avocat. 脌 Dubai, l'enregistrement se fera aupr猫s du , organisme faisant office de notaire.
Selon votre situation, renseignez-vous en amont sur la proc茅dure administrative 脿 suivre dans votre pays d'accueil.
M茅fiez-vous des diagnostics de performance 茅nerg茅tique (DPE)
Allez-vous acheter une passoire 茅nerg茅tique ou un logement 茅co-responsable聽? Certains documents, comme le diagnostic 茅nerg茅tique, peuvent 锚tre obligatoires pour conclure une vente. Assurez-vous de les avoir, et d'en comprendre le sens. Au besoin, faites appel 脿 un traducteur officiel et sollicitez un expert immobilier.
En France, tout bien 脿 louer ou 脿 vendre doit obligatoirement 锚tre soumis au DPE聽; le r茅sultat doit 锚tre visible sur la fiche de vente du logement. Le document sera annex茅 脿 l'avant-contrat de vente, avec l'ensemble de tous les constats et 茅tudes faits sur le bien (dossier de diagnostic technique). Le diagnostic 茅tablit la performance 茅nerg茅tique et climatique du bien, de la note A (logement basse consommation) 脿 G (passoire thermique). Le DPE est pay茅 par le vendeur. N'acceptez jamais un contrat qui vous demanderait de rembourser un quelconque diagnostic.
Attention 脿 l'arnaque au DPE
Des diagnostiqueurs peu scrupuleux 茅tablissent de faux diagnostics avec la complicit茅 du vendeur. Un logement not茅 F est une passoire thermique, et donc, un logement 茅nergivore. Depuis 2023, les biens class茅s F propos茅s 脿 la vente doivent faire l'objet d'un audit 茅nerg茅tique (bilan plus complet qu'un DPE). 芦聽L'arnaque au DPE聽禄 consiste 脿 relever la note d'une passoire thermique聽(de F 脿 D, par exemple) pour augmenter les chances de vente et 茅viter la paperasse.
Les acheteurs sont naturellement sensibles aux performances 茅nerg茅tiques du logement. Une bonne note est b茅n茅fique, non seulement pour l'environnement, mais aussi pour vos finances. Or, cette arnaque (qui peut vous co没ter tr猫s cher) n'est pas facile 脿 d茅masquer. Elle encore moins d茅tectable si vous 锚tes 脿 l'茅tranger et/ou si vous connaissez mal les normes du pays d'accueil en mati猫re de vente immobili猫re. Pour vous prot茅ger, faites appel 脿 un avocat et/ou un expert immobilier reconnu.
L'int茅r锚t de demander une contre-expertise
En cas de doute, n'h茅sitez pas 脿 demander un contre-diagnostic. Attention聽: les prix du DPE sont rarement r猫glement茅s. Chaque entreprise est donc libre de fixer son tarif, en fonction notamment du type de bien (maison, appartement, etc.). En France, les prix varient entre environ 100 et 250 euros. Le co没t est 脿 la charge du vendeur sauf si vous demandez une contre-expertise. Si les r茅sultats de votre DPE diff猫rent de celui du vendeur, vous pourrez vous retourner contre ce dernier.
Une pr茅cision des diagnostics variable selon les pays
La pr茅cision des contr么les techniques du logement d茅pend des normes de chaque pays. Les contr么les r茅alis茅s en Italie, en Espagne ou au Portugal sont r茅put茅s moins exigeants que ceux r茅alis茅s en France.
Ne jamais acheter un bien dont le titre de propri茅t茅 a 茅t茅 usurp茅
Un vendeur peut cacher un fraudeur. En g茅n茅ral, on se m茅fie rarement du titre de propri茅t茅. Or, la fraude du titre de propri茅t茅 existe dans tous les pays. En France et au Canada, on constate m锚me une hausse de ce type de fraude. En pratique, il s'agit d'usurper l'identit茅 du v茅ritable propri茅taire ou de pr茅senter 脿 l'acheteur des documents falsifi茅s pour 茅tablir une vente sur un bien qui appartient 脿 un autre. Le fraudeur r茅cup猫re l'argent. Le v茅ritable propri茅taire (souvent parti pour une longue p茅riode) retrouve son bien hypoth茅qu茅 ou vendu 脿 un autre.
Les propri茅taires peuvent se pr茅munir contre ce type de fraude en v茅rifiant r茅guli猫rement que leur nom figure toujours sur le titre de propri茅t茅 enregistr茅 dans l'administration de sa zone de r茅sidence. Si vous 锚tes l'acheteur-victime et que vous doutez du s茅rieux du vendeur, faites appel 脿 un avocat pour acc茅der aux registres fonciers et v茅rifier l'authenticit茅 du titre de propri茅t茅. Si la vente a d茅j脿 茅t茅 conclue, d茅posez plainte aupr猫s des autorit茅s du pays d'accueil.
Autre probl猫me li茅 au titre de propri茅t茅. Cette fois-ci, vous achetez aupr猫s du v茅ritable vendeur, mais d茅couvrez par la suite que le bien est hypoth茅qu茅. Le pr茅c茅dent propri茅taire n'a pas r茅gl茅 ses dettes. Pour 茅viter ce pi猫ge (et des proc茅dures judiciaires longues et co没teuses), faites appel 脿 un avocat sp茅cialis茅 dans les contrats immobiliers. En effet, l'avocat a acc猫s aux registres fonciers, et peut donc rapidement d茅terminer si le bien en vente est hypoth茅qu茅 ou non. Il pourra 茅galement confirmer ou infirmer l'authenticit茅 du titre de propri茅t茅.
Ne jamais signer un faux contrat pour acheter moins cher
Il s'agit bien entendu d'une pratique 脿 proscrire. Pratique plus r茅pandue qu'on ne le croit. Le principe est simple聽: vous vous entendez avec le vendeur pour payer un prix inf茅rieur 脿 celui indiqu茅 sur le contrat. Lors de la d茅claration de revenus, vous ferez 茅galement une sous-d茅claration, pour 锚tre moins tax茅. De m锚me, le vendeur sous-d茅clare pour all茅ger ses taxes. Mais en cas de contr么le, attendez-vous 脿 un redressement sal茅.
Effectuer un paiement dissimul茅 en liquide pour 茅chapper 脿 l'imp么t est bien entendu contraire aux lois. 脌 l'茅tranger, vous 锚tes encore plus vuln茅rable que dans votre pays, surtout si vous ne connaissez pas la langue de l'脡tat d'accueil. N'acceptez aucun montage financier propos茅 par le vendeur, ou par tout autre interlocuteur (il existe des agences immobili猫res peu regardantes sur la l茅galit茅 des transactions financi猫res). D'o霉 l'importance de s'entourer d'experts asserment茅s.
Ne jamais sous-estimer l'importance des visites physiques
Si l'achat 脿 distance 脿 ses avantages, il a aussi ses inconv茅nients. 脌 moins d'avoir une personne qui s'engage 脿 multiplier les visites 脿 diverses p茅riodes, essayez de visiter vous-m锚me votre futur logement. Oubliez les coups de coeur. Une belle maison ensoleill茅e visit茅e dans une calme matin茅e printani猫re peut devenir une terrible maison bruyante lorsque la visite s'effectue plus tard dans la journ茅e.
De nombreux expatri茅s privil茅gient les aspects pratiques聽: logement proche des transports, de l'茅cole des enfants, du lieu de travail, etc. Tous ces points ne sont 茅videmment pas 脿 n茅gliger. Ils sont tout aussi importants que les visites 脿 divers moments de la journ茅e (matin, midi, apr猫s-midi, soir, et m锚me la nuit, si vous 锚tes courageux). Des experts recommandent de visiter le logement 脿 diverses saisons. Mais l'on n'a pas toujours le loisir de faire patienter le vendeur pendant un an鈥�
脡vitez de sous-estimer l'investissement financier
L'achat d'un logement ne comprend pas uniquement le co没t dudit logement. Il faut ajouter les taxes, les frais d'agence, les frais bancaires, de notaire, d'avocat, d'assurance, les expertises des diff茅rents professionnels, et d'autres frais 茅ventuels. Mais l脿 encore, les 茅trangers font souvent l'impasse sur ces frais plus ou moins 芦聽cach茅s聽禄. Ils estiment faire une bonne affaire, surtout lorsqu'ils paient dans une devise plus faible que la leur. Mais l脿 encore, prudence lors de la conclusion du contrat. Le march茅 se retourne vite. Plut么t que de compter sur l'attractivit茅 de votre devise, assurez-vous d'avoir les fonds pour financer votre investissement, quel que soit l'茅tat du march茅.
Achat immobilier 脿 l'茅tranger聽: les informations 脿 v茅rifier pour 茅viter les arnaques
En plus de solliciter un expert du pays d'accueil, demandez conseil aupr猫s d'un notaire/avocat de votre pays sp茅cialis茅 dans les transactions internationales. L'expert de votre pays aura peut-锚tre des confr猫res de confiance 脿 l'茅tranger.
Avant tout projet d'achat, renseignez-vous sur les documents que vous devrez pr茅senter. Votre titre de s茅jour vous permet-il d'acheter聽? En Italie, par exemple, vous devrez poss茅der un (codice fiscale) pour pouvoir acheter un bien immobilier. En Espagne, vous devrez avoir un (NIE).
Renseignez-vous sur les normes du pays en mati猫re de vente. En Espagne, c'est l'acheteur qui est responsable du contr么le du bien聽: c'est 脿 vous, et non au vendeur, de v茅rifier que tous les documents sont conformes. Par exemple, au Portugal et en Espagne, le notaire n'est pas tenu de v茅rifier une 茅ventuelle hypoth猫que sur le bien immobilier. D'o霉 l'importance de solliciter un avocat sp茅cialis茅 en transactions immobili猫res.
Faire appel 脿 un expert local ne vous d茅douane pas de votre responsabilit茅. Charge 脿 vous de v茅rifier les dires de votre interlocuteur. Ne croyez pas tout sur parole. Renseignez-vous sur les lois du pays d'accueil. Demandez plusieurs avis et contre-expertises. Ne versez aucune somme d'argent pour r茅server votre bien sans la signature d'un contrat aux normes.
